Maître Arnaud ROBERT
Avocat au Barreau de Grasse (06)
Droit de l’urbanisme
Le droit de l’urbanisme, domaine éminemment complexe et fondamental, constitue l’armature légale qui régit l’organisation, l’aménagement et l’utilisation du territoire.
À une époque où les enjeux environnementaux, économiques et sociaux s’entrechoquent, ce droit s’affirme comme une discipline incontournable, non seulement pour assurer la pérennité des espaces urbains, mais aussi pour répondre aux défis contemporains auxquels nos sociétés font face.
D’une part, il se révèle être le garant de la cohérence et de l’équilibre des espaces de vie, en permettant une planification rigoureuse, respectueuse des principes de durabilité, de sécurité et d’esthétique. Grâce à des outils tels que le Plan Local d’Urbanisme (PLU), les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC), ou encore les Schémas de Cohérence Territoriale (SCoT), le droit de l’urbanisme permet de concilier développement urbain et préservation des espaces naturels, tout en préservant la qualité de vie des habitants.
D’autre part, ce domaine s’impose comme un levier essentiel dans la résolution des conflits qui émergent entre les acteurs privés (propriétaires fonciers, promoteurs) et les intérêts collectifs. Il participe à la définition des règles de construction et d’aménagement, à la régulation de la densité urbaine, à l’adaptation des infrastructures face à l’évolution démographique, et plus encore à l’intégration de la dimension environnementale dans les projets d’urbanisme. À cet égard, le droit de l’urbanisme constitue un vecteur indispensable pour anticiper l’avenir des métropoles et des territoires périurbains, tout en respectant l’impératif de justice sociale et d’égalité d’accès aux ressources.
Ainsi, étudier et maîtriser le droit de l’urbanisme, c’est se doter des clés pour comprendre et façonner les dynamiques urbaines qui orienteront notre avenir commun. C’est une invitation à s’engager dans un domaine à la croisée des savoirs, entre le droit, la politique, l’environnement et la société.
Droit immobilier et défense de la propriété privée
Le droit immobilier, en tant que branche fondamentale du droit, s’érige en garant précieux des principes essentiels qui régissent la propriété et l’usage des biens immobiliers. Sa portée va bien au-delà des simples transactions de nature commerciale ; il s’étend aux relations complexes et souvent sensibles entre les individus et leurs biens, tout en assurant la protection de la propriété privée, pilier de la liberté et de l’ordre social. L’intérêt du droit immobilier, loin de se limiter à des considérations techniques, s’inscrit dans une vision globale de préservation des droits fondamentaux des citoyens, et de sauvegarde d’un équilibre entre les libertés individuelles et les nécessités collectives.
La propriété privée est un droit fondamental, inscrit dans le marbre de notre bloc de Constitutionnalité au regard de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, qui dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, sauf quand la nécessité publique, légalement constatée, l’exige […] ».
Le droit immobilier, dans son essence, œuvre à garantir l’exercice de ce droit par la mise en place de mécanismes juridiques permettant aux individus de jouir pleinement de leurs biens tout en en préservant la valeur et l’usage conforme à leur volonté.
Il veille à ce que la propriété privée ne soit pas soumise à des atteintes injustifiées, qu’elles soient le fait de l’État, d’autres personnes privées ou de circonstances exceptionnelles. En ce sens, le droit immobilier constitue une rempart contre toute forme d’expropriation abusive ou de conflit susceptible d’entacher l’intégrité de ce droit sacré. Il assure ainsi une protection juridique complète, offrant aux propriétaires une défense efficace contre toute immixtion illégale dans la jouissance ou la disposition de leurs biens.
Ainsi, dans le cadre de conflits entre propriétaires ou face à des atteintes à la propriété, telles que les nuisances ou les violations de servitudes, le droit immobilier fournit des recours et des solutions adaptées.
En ce sens, il est à la fois un instrument de rétablissement de l’équilibre et un rempart contre l’injustice, assurant à chaque propriétaire la possibilité de faire valoir ses droits devant les juridictions compétentes.
Fonction publique Territoriale / Hospitalière / d’État
La fonction publique française, au sens strict, comprend l’ensemble des agents appartenant à :
– la fonction publique de l’État (FPE), qui occupent les emplois permanents de l’État ;
– la fonction publique territoriale (FPT), qui travaillent dans des collectivités territoriales que sont les régions, départements, communes et établissements publics de coopération intercommunale ;
– la fonction publique hospitalière (FPH), formée de certains agents exerçant dans les établissements hospitaliers et du secteur médico-social.
Police administrative
Certaines autorités publiques telles que les Maires ou les Préfets, sont investies de ce qu’on appelle « des pouvoirs de police administrative« . En vertu de ces prérogatives, ces autorités sont habilitées, voire parfois tenues, de prendre des arrêtés portant interdiction ou restriction de certains droits ou libertés, dans le but de préserver l’ordre public.
L’ordre public, en réalité, constitue une notion qui s’articule autour de celle du vivre-ensemble. Il s’agit d’un concept englobant non seulement la sécurité, la tranquillité et la salubrité publiques, mais aussi des éléments immatériels tels que la moralité et la dignité humaine, qui en constituent des composantes essentielles.
Bien que les pouvoirs de police soient, en principe, susceptibles de restreindre certaines libertés, il demeure impératif que ces mesures soient rigoureusement proportionnées à l’objectif qu’elles visent. À cet égard, le juge administratif n’hésite jamais à censurer les mesures qui apparaissent trop générales ou excessivement absolues, comme l’illustre la jurisprudence en la matière.
La proportionnalité de la mesure doit être appréhendée à travers le prisme de sa temporalité et de sa territorialité. En effet, il convient d’examiner non seulement la durée d’application de la mesure de police dans le temps, mais également son étendue géographique, afin d’apprécier dans quelle mesure sa mise en œuvre est conforme à l’objectif poursuivi.
Responsabilité administrative
Traditionnellement, il existe en droit public deux grands régimes de responsabilité administrative, que sont la responsabilité pour faute et la responsabilité sans faute des personnes publiques.
S’agissant de la responsabilité pour faute :
Afin d’engager la responsabilité de l’État pour faute devant le juge administratif, le requérant doit démontrer l’existence d’une faute de service, distincte de la faute personnelle d’un agent public, qui relève de la compétence du juge judiciaire. La faute se définit comme un manquement à une obligation préexistante et peut se manifester sous diverses formes : une erreur, un retard, une négligence, une omission…
Cette responsabilité repose sur les conditions classiques, telles que le préjudice, le faute et le lien de causalité. Il incombe ici au requérant de prouver ses allégations par tous moyens.
Enfin, dans des hypothèses particulières, une présomption de faute peut être retenue par le juge administratif. Dans ce cas, il incombe à l’administration de démontrer que le dommage subi par la victime ne résulte pas d’une faute de sa part, la charge de la preuve étant inversée sans pour autant que la notion de faute disparaisse totalement.
S’agissant de la responsabilité sans faute :
La protection des administrés a été d’autant plus affirmée par la reconnaissance, dans certains cas, de la responsabilité sans faute de l’État. Ainsi, les victimes peuvent dans certains cas, obtenir réparation de la part de l’administration, et ce, même en l’absence de toute faute imputable à celle-ci. La responsabilité sans faute se décline en deux catégories distinctes :
La responsabilité pour risque, qui couvre les dommages liés à l’utilisation de matériels présentant un danger particulier, tels que les explosifs ou des produits dangereux ;
La responsabilité pour rupture d’égalité devant les charges publiques, laquelle trouve à s’appliquer lorsqu’une loi ou un acte administratif entraîne un préjudice disproportionné pour un individu ou un groupe, et que ce préjudice excède les circonstances légitimes auxquelles la ou les personnes concernée(s) sont censées s’attendre. Les tiers subissant un dommage relatif à un ouvrage public se prévalent bien souvent de ce régime de responsabilité afin d’obtenir réparation de leur préjudice.
L’exécution des décisions administratives
L’exécution des décisions administratives revêt une importance capitale dans l’ordre juridique, notamment lorsqu’il s’agit de décisions rendues à l’encontre des collectivités publiques. En effet, ces dernières, en tant qu’entités de droit public, sont soumises aux mêmes exigences d’exécution que toute partie privée condamnée par une juridiction.
Cependant, il n’est pas rare que les collectivités publiques, bien que condamnées, refusent d’exécuter une décision rendue à leur encontre. Cette situation soulève des enjeux juridiques complexes et interroge sur la primauté de l’autorité de la chose jugée dans le domaine administratif.
Lorsque la collectivité perdante s’abstient d’exécuter une décision administrative, la question de la coercition devient centrale. Les décisions administratives frappées de ce qu’on appelle l’autorité de la chose jugée, sont par nature, exécutoires. A ce titre, elles doivent être respectées et appliquées. Néanmoins, dans la pratique, il est possible que la collectivité, pour des raisons administratives, budgétaires ou politiques, refuse de mettre en œuvre cette décision.
Cette inertie peut être particulièrement problématique dans le cadre de décisions contraignantes, comme celles ordonnant le paiement de sommes d’argent, la réalisation d’une opération publique, ou encore la délivrance d’un permis de construire.
Dans ce contexte, plusieurs mécanismes juridiques permettent de garantir l’effectivité de la décision, même face à un refus d’exécution.
Je m’engage au regard du Code de Justice Administrative, à tout mettre en oeuvre pour que votre décision soit bien exécutée.
